Principali insegnamenti

Quando si pensa agli investimenti in beni immobili, vengono subito in mente immagini tradizionali di grattacieli adibiti a uffici, appartamenti o centri commerciali. Tuttavia, oggi il settore più dinamico è quello degli asset che alimentano l'economia digitale: centri dati, hub logistici e infrastrutture di telecomunicazione. Tali asset della new economy non stanno solo ridisegnando il panorama, ma stanno anche ridefinendo le opportunità di investimento nel settore immobiliare.

Allontanarsi dagli asset tradizionali

Il panorama immobiliare è in evoluzione, con i settori tradizionali influenzati dai cicli economici e dai mutevoli comportamenti dei consumatori. Tuttavia, il settore immobiliare legato alla tecnologia, che include le strutture logistiche alla base dell'e-commerce, le infrastrutture di telecomunicazione e i centri dati, trae vantaggio da solidi motori di crescita strutturale a lungo termine, quali la digitalizzazione, il cloud computing e l'accelerazione del consumo di dati.

La composizione del WisdomTree New Economy Real Estate UCITS ETF (WTRE) in termini di settori riflette chiaramente questo orientamento strategico, con un'allocazione sostanziale a REIT specializzati come centri dati e torri di telecomunicazione, REIT industriali utilizzati nella logistica dell'e-commerce e investimenti diretti in software e servizi tecnologici correlati. Al contrario, il benchmark globale per i REIT, ovvero l'FTSE EPRA/Nareit Developed Index, assegna circa il 40% a segmenti meno influenzati dalla tecnologia, come i REIT retail, i REIT residenziali, ecc. Quest'intenzionale orientamento settoriale, che si allontana dai settori immobiliari meno incentrati sulla tecnologia, garantisce un maggiore allineamento con le tendenze di crescita durevoli del settore.

Figura 1: Ripartizione per settore GICS – WisdomTree New Economy Real Estate UCITS Index e benchmark globale per i REIT


Fonte: WisdomTree, Bloomberg, al 30 giugno 2025. WisdomTree si riferisce al WisdomTree New Economy Real Estate UCITS Index, replicato dal WTRE. Il benchmark globale è l’FTSE EPRA/Nareit Developed Index. Il GICS è il Global Industry Classification Standard. Il settore GICS rappresenta il terzo livello di classificazione nella gerarchia del Global Industry Classification Standard (GICS). Non è possibile investire direttamente in un indice. La performance storica non è indicativa di quella futura e qualsiasi investimento può diminuire di valore.

Trovare un equilibrio tra crescita, volatilità e reddito

L'enfasi strategica del WTRE sugli asset incentrati sulla tecnologia si è tradotta in significativi vantaggi comparativi. Il WTRE presenta una crescita stimata a lungo termine notevolmente superiore rispetto ai benchmark immobiliari tradizionali, traendo direttamente vantaggio dalle tendenze tecnologiche di lungo periodo alla base del suo portafoglio. Da inizio anno, il WTRE ha registrato un rendimento del 19% circa¹, più del doppio rispetto ai benchmark REIT ampi come l'FTSE EPRA NAREIT Developed Index e l'FTSE NAREIT All Equity REITs Index.

Figura 2: Confronto tra le performance cumulate da inizio anno: WTRE rispetto ai benchmark REIT


Fonte: WisdomTree, Bloomberg, dati dal 31 dicembre 2024 al 25 luglio 2025. Il benchmark globale è l’FTSE EPRA/Nareit Developed Index. Il benchmark statunitense è l’FTSE Nareit All Equity REITs Index. La performance del fondo si basa sul NAV del fondo in USD. Non è possibile investire direttamente in un indice. La performance storica non è indicativa di quella futura e qualsiasi investimento può diminuire di valore.

Grazie al suo portafoglio orientato alla tecnologia, il WTRE presenta anche una crescita prospettica più elevata. La crescita stimata degli utili a lungo termine è pari a circa il 10,6%², superiore a quella dei benchmark immobiliari globali e statunitensi. Inoltre, se confrontato con indici tecnologici puri come il Nasdaq-100 o l'MSCI World IT, il WTRE offre un maggiore equilibrio grazie a dividend yield notevolmente più alti (2,7% rispetto a meno dello 0,7% per gli indici tecnologici)³ e una volatilità su base annua significativamente inferiore.

Figura 3: Trovare un equilibrio tra crescita, volatilità e dividend yield: confronto tra il WTRE e i benchmark immobiliari e tecnologici


Fonte: WisdomTree, Bloomberg, al 25 luglio 2025. La dimensione della bolla indica i dividend yield netti complessivi dei 12 mesi precedenti. WisdomTree indica il WisdomTree New Economy Real Estate UCITS ETF. Il benchmark globale è l’FTSE EPRA/Nareit Developed Index. Il benchmark statunitense è l’FTSE Nareit All Equity REITs Index. La volatilità del fondo si basa sul NAV del fondo in USD. Non è possibile investire direttamente in un indice. La performance storica non è indicativa di quella futura e qualsiasi investimento può diminuire di valore.

Pertanto, il WTRE occupa una posizione unica, che gli consente di cogliere la crescita prodotta dalla tecnologia mantenendo al contempo la stabilità e il reddito tipici del settore immobiliare. Gli investitori che desiderano sfruttare la crescita del settore tecnologico con una volatilità ridotta e dividendi costanti troveranno nel WTRE un prodotto particolarmente interessante.

Il contesto macroeconomico favorisce gli asset immobiliari

Il contesto macroeconomico diventa sempre più favorevole per il settore immobiliare legato alla tecnologia. Al 25 luglio 2025, le aspettative del mercato, derivanti dai prezzi dei future sui Federal Fund statunitensi, indicano circa 4-5 tagli dei tassi prima della fine del 2026, con un conseguente calo del tasso implicito dei Federal Fund al 3,2% circa⁴. Storicamente, tassi di interesse più bassi hanno rafforzato il fascino degli investimenti che distribuiscono dividendi, riducendo i costi di finanziamento e aumentando le valutazioni degli asset.

Sebbene la Federal Reserve statunitense non abbia dato segnali di un ulteriore allentamento, l'occupazione e l'inflazione si sono relativamente stabilizzate. Quando la Fed deciderà di adottare una politica più accomodante, il settore immobiliare e il WTRE ne trarranno vantaggio.

Figura 4: Numero di tagli dei tassi della Fed statunitense derivato dal mercato e tasso di riferimento implicito della Fed


Fonte: Bloomberg, al 25 giugno 2025. Il numero di tagli dei tassi e i tassi impliciti sono ricavati dai prezzi dei future sui Fed Fund statunitensi. La performance storica non è indicativa di quella futura e qualsiasi investimento può diminuire di valore.

Miglioramento strategico dell'indice: i satelliti di telecomunicazione assumono un ruolo centrale

Per approfondire l'allineamento tematico con i megatrend tecnologici, WisdomTree ha modificato l'indice sottostante del WTRE all'inizio di quest'anno introducendo due nuovi gruppi: infrastrutture digitali di nuova generazione e satelliti di telecomunicazione. Le infrastrutture digitali di nuova generazione comprendono centri dati compatibili con la tecnologia blockchain, strutture per il mining di criptovalute e altre infrastrutture di calcolo ad alte prestazioni, che sfruttano la crescente adozione delle risorse digitali e delle tecnologie blockchain.

Al contempo, le infrastrutture satellitari di telecomunicazione migliorano notevolmente la connettività. Mentre le torri tradizionali forniscono infrastrutture terrestri fondamentali, le società di telecomunicazione satellitare, come AST SpaceMobile (ASTS), estendono la connettività allo spazio. I progressi nella tecnologia Direct to Cell consentono ai moderni smartphone di ricevere segnali direttamente dai satelliti, ampliando notevolmente la potenziale base di clienti. L'inclusione di questi nuovi gruppi strategici diversifica il fondo e lo allinea saldamente a tendenze tecnologiche all'avanguardia.

Figura 5: Performance cumulata di AST SpaceMobile su base annua


Fonte: WisdomTree, Bloomberg, al 25 luglio 2025. FCC indica la Federal Communications Commission. ASTS indica AST SpaceMobile. La performance storica non è indicativa di quella futura e qualsiasi investimento può diminuire di valore.

Conclusione

Con la continua evoluzione del settore immobiliare, gli asset incentrati sulla tecnologia offrono opportunità per accedere a segmenti in crescita, garantendo al contempo reddito da dividendi e una volatilità relativamente inferiore rispetto alle strategie puramente tecnologiche. Il WisdomTree New Economy Real Estate UCITS ETF (WTRE) gode di una posizione unica per cogliere queste opportunità, offrendo un'esposizione mirata alle infrastrutture che alimenteranno la new economy di domani. Gli investitori che cercano un equilibrio tra crescita a lungo termine, reddito da dividendi e volatilità ridotta rispetto ai titoli tecnologici possono prendere in considerazione il WTRE nell'ambito della strategia del proprio portafoglio.

¹Fonte: Bloomberg, al 25 luglio.
²Fonte: Bloomberg, al 25 luglio 2025.
³Fonte: Bloomberg, al 25 luglio 2025.
⁴Fonte: Bloomberg, al 25 luglio 2025.