Die wichtigsten Erkenntnisse

Es kommen Fragen über die Dauerhaftigkeit des Megatrends Künstliche Intelligenz (KI) auf, zugleich verschärfen die politischen Entscheidungsträger in Washington und Peking ihre Zolldrohungen, die eine Umgestaltung der globalen Tech-Lieferketten bewirken könnten. Daher debattieren Anleger zunehmend darüber, ob der Infrastrukturausbau, der die vergangenen zwei Jahre bestimmt hat, anhalten wird. Während sich der Enthusiasmus einst um Halbleiter, Grundlagenmodelle und Anwendungsschichten drehte, wandelt sich die Aufmerksamkeit. Unter der Oberfläche dieser Innovationen verbirgt sich etwas Handfesteres: der Beton, die Kühlung und die Verkabelung des modernen Rechenzentrums.

Obwohl sie die physische Grundlage jedes KI-Trainingslaufs und jeder Echtzeit-Inferenz bilden, sind Real Estate Investment Trusts (REITs) für Rechenzentren für viele Anleger noch immer eine zweitrangige Überlegung. Warum sollten Sie Digital Realty oder Equinix in Betracht ziehen, wenn Sie Nvidia oder Microsoft kaufen können? Diese Sichtweise könnte jedoch kurzsichtig sein.

Auf dem Weg in die zweite Hälfte des Jahres 2025 ist die Infrastruktur von Rechenzentren nicht nur ein wesentlicher Bestandteil der digitalen Wirtschaft, sondern auch eine potenzielle antizyklische Chance. Da Hyperscaler¹ ihre Strategien neu ausrichten, bieten die Einrichtungen, in denen ihre Rechencluster untergebracht sind, möglicherweise ein dauerhafteres Engagement in der langfristigen KI-Nachfrage, als viele erwarten. In der nächsten Phase der KI-Investitionen geht es möglicherweise weniger um spekulative Software als vielmehr um die Sicherung von physischer Kapazität, Bandbreite und Energie.

Der unsichtbare Motor der KI

Generative KI verschlingt Rechenleistung in bisher ungekanntem Ausmaß. Microsoft Azure, Google Cloud und Amazon Web Services rechnen mit beispiellosen Investitionsausgaben zur Unterstützung von Workloads der nächsten Generation. Es wird für uns alle interessant sein zu beobachten, wie oder ob sich diese Zahlen angesichts der wechselnden wirtschaftlichen Gezeiten in verschiedenen Ländern verändern:

• Microsoft plant im Geschäftsjahr 2025 Ausgaben in Höhe von rund 80 Milliarden US-Dollar (gegenüber 53 Milliarden US-Dollar zwei Jahre zuvor), wobei der Großteil davon für Rechenzentrumskapazitäten und KI-spezifische Infrastruktur verwendet werden soll. Microsoft bevorzugt „fungible“ Investitionsausgaben, die mehrere Anwendungsfälle unterstützen können, und zieht es vor, seine Infrastruktur selbst zu besitzen, mietet aber bei Bedarf Power-Shells an.²
• Amazon gibt für 2025 ein Investitionsvolumen von ca. 100 Milliarden US-Dollar vor, wobei der Großteil davon auf Amazon Web Services (AWS) entfällt, das 2024 einen Jahresumsatz von 100 Milliarden US-Dollar erzielt hat.³
• Alphabet will 2025 insgesamt 75 Milliarden US-Dollar ausgeben und nennt als Hauptmotivation einen kurzfristigen Mangel an KI-Rechenzentrumskapazitäten.⁴

Nvidia-CEO Jensen Huang unterstrich diese Dringlichkeit auf der GTC-Konferenz 2025: Die Nachfrage nach KI-Rechenleistung ist aufgrund der Zunahme der agentenbasierten KI „100-mal stärker gestiegen, als wir letztes Jahr um diese Zeit dachten“. Mit Blick auf die Zukunft prognostizierte er, dass bis 2028 die jährlichen Investitionsausgaben für KI-Recheninfrastruktur 1 Billion US-Dollar übersteigen könnten. Das zeigt nicht nur die derzeitige Knappheit, sondern auch das Ausmaß der Investitionen, die erforderlich sein könnten, um mit der zunehmenden Komplexität der Modelle und dem globalen Ausbau Schritt zu halten.⁵

Warum also nicht einfach in die Hyperscaler anlegen?

Das ist eine faire Frage. Microsoft, Amazon und Alphabet dominieren die KI-Infrastruktur und profitieren von vertikaler Integration, globaler Reichweite und einem verankerten Vertrieb. Aus der Anlageperspektive ist ihr Engagement in Rechenzentren jedoch unter anderen Geschäftsbereichen begraben – Ad-Tech, Privatkunden, Geräte und Software. Ein Beispiel: Wir haben die Schlagzeilen über das Werbemonopol von Alphabet verfolgt, sein zweites Urteil dieser Art.⁶ Es ist eine wichtige und sich weiterentwickelnde Geschichte für Alphabet, lenkt aber vom allgemeinen Wachstum von Rechenzentren ab.

Im Gegensatz dazu bieten Rechenzentrums-REITs und Infrastrukturentwickler etwas anderes: ein reines, maßvolles Engagement in der Rechenebene.

Rechenzentrums-REITs: Weiterentwicklung für das Zeitalter der KI

REITs wie Equinix (EQIX) und Digital Realty (DLR) sind alles andere als passive Vermieter. Sie positionieren sich neu, um KI-Workloads mit hoher Dichte zu bedienen:

• Equinix verzeichnet seit 22 Jahren ununterbrochene vierteljährliche Umsatzsteigerungen und strebt nun einen Jahresumsatz von 9 Milliarden US-Dollar an. Über sein Joint Venture xScale hat das Unternehmen mehr als 400 MW an Hyperscale-Kapazität an Cloud-Anbieter vermietet und gleichzeitig sein Premium-Colocation-Geschäft für Privatkunden beibehalten.⁷
• Digital Realty hat sich auf ein umfassendes Modell umgestellt, das Hyperscale-Campus mit High-Density-Colocation kombiniert. Die neuesten Grundstückskäufe in Texas und North Carolina sind für Projekte mit einer Leistung von über 100 MW ausgelegt. Allein im vierten Quartal 2024 konnte DLR 166 neue Kunden gewinnen.⁸
• Iron Mountain steigerte seinen Umsatz mit Rechenzentren im Jahr 2024 um 25 % und geht bei Hyperscale-Geschäften selektiv vor: Es lehnte einen 130-MW-Mietvertrag ab, der die Schwellenwerte für die Kapitalrendite (ROI) nicht erfüllte, was die finanzielle Disziplin unterstreicht, die den Markt heute prägt.⁹

Diese REITs investieren jetzt in Flüssigkeitskühlsysteme, GPU-fähige Pods (Grafikprozessor) und modulare Erweiterungen. Zum Mieterkreis gehören zunehmend KI-Labors, GPU-Start-ups und Inferenzbereitstellungen für Unternehmen.

Die neue mittlere Ebene: CoreWeave und der Aufstieg der KI-Cloud-Spezialisten

Irgendwo zwischen den Hyperscalern und den REITs gibt es eine aufstrebende Generation von „KI-nativen“ Cloud-Infrastrukturunternehmen. Am bekanntesten ist CoreWeave:¹⁰

• CoreWeave, ursprünglich ein Krypto-Miner, vermietet heute GPU-Infrastruktur und betreibt mehr als 250.000 Nvidia-GPUs in 32 Rechenzentren.
• Sein Umsatz wuchs im Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 737 % auf 1,9 Milliarden US-Dollar. Allein auf Microsoft entfielen 62 % dieses Umsatzes.
• Das Unternehmen strebt einen Börsengang (IPO) im Wert von 32–35 Milliarden US-Dollar an und hat bereits mehr als 12 Milliarden US-Dollar an Fremd- und Eigenkapital zur Finanzierung seiner Expansion aufgenommen.

Der Ansatz von CoreWeave steht stellvertretend für eine neue Marktnische: Hyperscaler und KI-Entwickler mieten GPU-reiche Kapazitäten von spezialisierten Anbietern. Die Wirtschaftsdaten sind riskant, da CoreWeave eine hohe Schuldenlast und Kundenkonzentration aufweist, aber das Modell beweist, dass es Raum für vertikale Skalierung jenseits von Big Tech gibt.

Ein globaler Ausbau: Segro, SoftBank und die neue Geografie der Datenverarbeitung

• Segro, der für Logistik bekannte britische REIT, ist über ein 1 Milliarde Pfund schweres Joint Venture mit Pure Data Centres in den Bereich Rechenzentren eingestiegen. Es handelt sich um seine erste „voll ausgestattete“ Einrichtung, die für den Betrieb von KI-Workloads konzipiert und an einen Hyperscaler vorvermietet ist.¹¹
• OpenAI und SoftBank planen, im Rahmen des Stargate-Projekts weltweit bis zu 500 Milliarden US-Dollar in neue KI-Rechenzentren zu investieren, beginnend in Texas und in Abhängigkeit von den gesetzlichen Bestimmungen und der Verfügbarkeit von Energie möglicherweise auch im Vereinigten Königreich.¹²
  
• Huaweis CloudMatrix 384, angetrieben von seinen Ascend 910C-Chips, ist Chinas Antwort auf die Nvidia GB200-Plattform. Sie ist zwar weniger effizient pro Watt, zeigt aber, dass das globale Wettrüsten bei KI-Infrastruktur nicht auf den Westen beschränkt ist.¹³

Das Ergebnis? Rechenzentren sind nicht nur ein US-Thema oder eine Geschichte der Hyperscaler. Sie sind heute eine weltweit wettbewerbsfähige Anlageklasse.

Fazit: Anlage in die Rechenebene

Die Zukunft der KI wird in Beton gebaut und mit Wasser gekühlt. Ob durch Hyperscaler-Investitionen oder REIT-Erweiterungen – es fließt Kapital in die Grundlage der Datenverarbeitung.

Rechenzentrums-REITs bieten eine einzigartige und unterschätzte Perspektive: verlässlicher Cashflow, langfristige Mietverträge und steigende Preismacht durch KI-optimierte Kapazitäten. Für Anleger, die sich an der Infrastruktur beteiligen wollen, die die KI-Wirtschaft antreibt – ohne den Ballast von Ad-Tech- oder Privatkunden – verdienen diese Anlagen vielleicht einen Aufschlag und keinen Abschlag. Kurzum: Vernachlässigen Sie nicht die Immobilien, die sich hinter der Revolution verbergen. Dort wird die Zukunft gebaut.

Das Angebot von WisdomTree

Der WisdomTree New Economy Real Estate UCITS ETF (WTRE) bietet ein diversifiziertes Engagement in technologieorientierten Immobilienunternehmen, wobei Rechenzentren eine wichtige Komponente sind. Wie wir in diesem Beitrag festgestellt haben, haben sich viele mit dem Megatrend KI befasst und einige der weltweit größten Unternehmen, Halbleiterhersteller und Softwarefirmen betrachtet. Wenn die Leute darüber nachdenken, wo ein Großteil dieser Hardware „lebt“, lautet die Antwort „in Rechenzentren“.

¹Bezeichnung für die größten Anbieter von Datenverarbeitungsinfrastruktur, zumeist bezogen auf Microsoft, Amazon und Alphabet.
²Quelle: Rangan et al., „Investing aggressively ahead of AI opportunity while remaining prudent, focused on long-term ROI – MSFT NDR takeaways“, Goldman Sachs Research, 24.03.25.
³Quelle: https://www.aboutamazon.com/news/company-news/amazon-ceo-andy-jassy-2024-letter-to-shareholders
⁴Quelle: Kendrick Cai, „Alphabet reaffirms $75 billion capital spending plan in 2025 despite tariff turmoil“, Reuters, 09.04.25.
⁵Quelle: Tae Kim, „Nvidia's Disconnect: An Improving Business With a Cheaper Stock“, Barron's, 21.03.25.
⁶Quelle: Tae Kim, „Google Is Ruled a Monopolist for Second Time in Latest Federal Trial“, Barron's, 17.04.25.
⁷Quelle: https://www.equinix.com/newsroom/press-releases/2025/02/equinix-reports-strong-fourth-quarter-and-full-year-2024-results
⁸Quelle: https://www.digitalrealty.com/about/newsroom/press-releases/123308/digital-realty-reports-fourth-quarter-2024-results
⁹Quelle: Dan Swinhoe, „Q4 2025 data center colocation results: Digital Realty, Equinix, and Iron Mountain“, Data Center Dynamics, 27.02.25.
¹⁰Quelle: Tabby Kinder & Robert Smith, „CoreWeave tests investor risk appetite with $7.5bn in looming debt repayments“, Financial Times, 21.03.25.
¹¹Quelle: Joshua Oliver, „Segro partners with Oaktree-owned Pure on 1 billion GBP data centre in London“, Financial Times, 3.25.25.
¹²Quelle: Hammond et al., „OpenAI and SoftBank weigh UK investment for Stargate AI project“, Financial Times, 17.04.25.
¹³Quelle: Patel et al., „Huawei AI CloudMatrix 384—China's Answer to Nvidia GB200 NVL72“, SemiAnalysis, 16.04.25.